東京地方裁判所 昭和５９年（行ウ）５５号 判決 1987年3月24日
東京都世田谷区用賀三丁目二七番一〇号日商岩井用賀マンション四〇五号室
原告
高木忠三
右訴訟代理人弁護士
石川勲蔵
同
栗田盛而
東京都世田谷区玉川二丁目一番七号
被告
玉川税務署長
乙黒敬明
右訴訟代理人弁護士
小川英長
右指定代理人
岩崎輝弥
同
三ケ尻儀三
同
岡村一重
同
金丸義雄
主文
原告の請求を棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告が昭和五七年二月八日付でした原告の昭和五三年度所得税の更正（以下「本件更正」という。）並びに過少申告加算税及び重加算税の各賦課決定（以下「本件決定」という。）を取り消す。
２ 訴訟費用は被告の負担とする。
二 請求の趣旨に対する答弁
主文同旨
第二当事者の主張
一 請求原因
１ 原告の昭和五三年度の所得税についての確定申告等並びに本件更正及び本件決定の経緯は、別表記載のとおりである。
２ しかしながら、本件更正には、原告の所得を過大に認定した違法があり、したがって、本件決定も違法であるから、その各取消しを求める。
二 請求の趣旨に対する認否
請求原因１は認め、同２は争う。
三 被告の主張
１ 本件更正の根拠について
原告の昭和五三年分の所得金額は、次表のとおりであり、その明細は、後記一ないし三のとおりである。
<省略>
（一） 分離課税長期譲渡所得の金額について
分離課税長期譲渡所得の金額 五四三五万八四六七円
明細は、次表のとおりである。
<省略>
(1) 譲渡収入金額 八九七六万七〇五二円
ア 原告は、昭和五三年一一月二五日、別紙物件目録一一記載の土地（以下「第一土地」という。）及び同目録一二記載の建物（以下「第一建物」といい、第一土地及び第一建物を合わせて「第一物件」という。）、並びに同目録二一記載の土地（以下「第二土地」という。）及び同目録二二記載の建物（以下「第二建物」といい、第二土地及び第二建物を合わせて「第二物件」という。第一物件及び第二物件を「本件不動産」と総称する。）の各共有持分三分の二（三分の一の共有持分は原告の母高木さだ（以下「さだ」という。）に帰属）を共有者さだと共に、学校法人みのり学園（以下「みのり学園」という。）に総額九九八六万円で売却した。本譲渡収入金額は、右売買代金のうちの第一物件及び第二物件の原告の共有持分に係る代金額である。
原告の譲渡収入金額の計算内容は、次表のとおりである。
<省略>
（注） 計算内容欄<６>は、第一物件と第二物件の土地総面積（三〇〇・三五平方メートル）である。
イ 本件不動産の譲渡時期について
原告は、本件不動産のうち第一物件の二分の一と第二物件の三分の二の持分を昭和五三年一二月六日に、第一物件の残る二分の一の持分を昭和五四年一月一〇日にそれぞれみのり学園に譲渡したものである旨主張する。しかしながら、次に述べるとおり、本件不動産は、昭和五三年一一月二五日に一括してみのり学園に譲渡されたものであるから、原告の右主張は、事実に反する。
（ア） 本件不動産の譲渡の経緯
原告は、健康状態が思わしくないことから、技術士としての安定した収入を確保することが困難となったこと及び本件不動産のうちの第一建物のアパート（駒草荘）が老朽化してその維持管理が困難となったこと等の事情により、昭和五三年八月末ごろ、本件不動産を売却する計画を立てた。原告は、右計画を実行するため、同年九月に、右アパートの入居者に立退きを求める傍ら、昭和四九年四月一二日に死亡した原告の父高木福太郎（以下「福太郎」という。）名義のままになっていた第二物件につき、福太郎の共同相続人である母さだを含む他の相続人らと遺産分割協議を行い、その結果、昭和五三年一〇月三日、原告が右第二物件の三分の二を、さだが三分の一をそれぞれ相続する旨の協議を成立させ、同年一一月一日に相続登記をした。また、原告の求めに応じ、右アパートの入居者は、同年一一月中旬には全員が立ち退いた。
原告は、第二物件の相続問題が解決した後の同年一〇月二〇日、東京都世田谷区用賀三丁目五一七番地一所在の日商岩井用賀マンション四〇五号室（以下「マンション」という。）の購入申込みを行うとともに、右マンションの購入代金の一部を、右不動産が売却されるまでの間、一時調達する必要があったので、同年一〇月三〇日、千葉相互銀行湖北台支店より一〇〇〇万円を借り入れた。そして、同年一一月二〇日に右マンションについて購入価格を三三七五万円とする売買契約を売主との間に締結し、同日、内金及び中間金の合計金額六六五万円を右借入金から支払った。
前記アパートの入居者が引越しを始めたことから、みのり学園の理事長藤澤由徳（以下「藤澤」という。）は、原告の本件不動産の売却計画を知り、昭和五三年一〇月末ごろ、原告に対して、みのり学園が所有する土地と本件不動産とを交換して欲しいとの申込みをしたが、原告はこれを断った。みのり学園は、文部省の定める幼稚園設置基準に合致させるため、その園地を拡張しなければならなかったので、原告に対し、更に、交換に応じられないのなら売ってもらいたいと強く要請したところ、原告は右売買に応ずることにした。そして、原告が中国の出張から帰った後の同年一一月一九日ないし二〇日に本件不動産について具体的な売買交渉が始まった。
原告は、同年一一月二〇日から二四日にわたる売買交渉によって本件不動産の全部をみのり学園に九〇八六万円で売却することに合意し、同月二五日、手付金一二〇〇万円を受領し、売買代金として、同年一二月六日、六九三七万一〇〇〇円（右手付金一二〇〇万円のうち八〇〇万円を含む。）、昭和五四年一月一〇日、一七四八万九〇〇〇円をそれぞれ受け取った。
原告は、右売買交渉において、右受領済金額九〇八六万円の外に右不動産の売買代金に当たるいわゆる裏金九〇〇万円の支払を藤澤に要求し、藤澤もみのり学園の園地拡張が緊急を要していたことから、やむを得ず右申入れを承知し、右支払は、借入金の返済という名目の下に分割払いによることとした。右分割払いは、九年間にわたり月賦で支払われるというもので、これにより、原告は、昭和五四年一月から昭和五九年七月までの間に、現に五五七万七〇〇〇円（銀行振込手数料差引後の金額五五四万九三〇〇円）を既に受領した。もっとも、右支払は、昭和五九年八月以降、中断されているが、これは被告の調査によって右裏金の存在が確認された後、原告の申入れによって藤澤が右支払を一時中止していることによるものである。
なお、みのり学園は、右裏金を本件不動産の購入代金として処理するとともに借入金名下の右裏金の未払分について未払金として会計帳簿に計上済みである。ただし、右裏金は、一括して本件不動産の購入代金として処理されているため、第一物件及び第二物件のいずれの価額に含まれるものか明らかではない。
一方、藤澤は、みのり学園の運動場が園児数と比較して狭過ぎるため、以前から東京都より園庭拡張の勧告を受けていたところから、みりの学園に隣接する土地の入手を強く望んでいた。そして、用地の入手を容易にするために代替地をも確保していた。みのり学園側としては、藤澤が原告との売買交渉に当たったが、みのり学園は、私立学校法三条に規定する学校法人であるところ、予算・決算・借入金などに関する重要事項について、理事長があらかじめ評議員会の意見を聞かなければならないものとされている（私立学校法四二条参照）ことから、本件不動産の取得に関し評議員会に諮るべく、昭和五三年一一月二一日に理事会を開き、右事項について協議をしている。右理事会の決議録によると、原告は、交換の申入れを拒否した後、同日朝、みのり学園に対し、右不動産の土地九〇・八六坪を坪当たり一〇〇万円なら売ってもよいと具体的価格を示してみのり学園に回答していることが明らかである。原告の売買に応じる意思が明らかになったので、右理事会は、同日、急きょ開かれたものであったが、みのり学園では、既に右不動産の購入代金の金額に相当する資金を手当済みであった。
次に、同年一二月六日付け理事会決議録によると、右不動産の取引は、売買価格を九〇八六万円（坪当たり一〇〇万円、面積九〇・八六坪）とし、そのほか前記裏金九〇〇万円を別途支払う条件で既に当事者間で合意されていること及び右合意に基づいて、みのり学園が同日右代金九〇八六万円の一部（六一三七万一〇〇〇円）を支払い、残金（一七四八万九〇〇〇円）については、原告の要求に従い、昭和五四年一月一〇日に支払うことになっていた。更に、右不動産の購入資金は、みのり学園が東京都民銀行（大森支店）から七〇〇〇万円を借り入れ、原告への支払にいつでも応じられる用意ができていた。
原告は、前述のとおり、日商岩井株式会社との間にマンションの購入契約を結んでいるが、右マンションは、昭和五三年一一月二〇日新築として登記されているもので、同年一二月四日、原告に対して引渡通知がなされ、原告は、同月一四日にかぎを受け取り、同月二〇日、右マンションに転居した。
本件不動産は、原告の転居によりみのり学園に引き渡され、同月二一日、みのり学園の評議員和田鉄造を通じて請け負った有限会社吉岡解体興業によって、建物及び塀などの取壊しが始まった。
本件不動産の売買に関し、当事者間において「覚え書」（乙第一号証）、「土地建物売買契約書」（甲第一号証ないし第三号証）「領収証」（乙第三号証、第一三号証ないし第一四号証）がそれぞれ作成されている。
みのり学園は、本件不動産を購入するに当たり本件不動産の「登録免許税の非課税証明書」（登録免許税法四条二項、同法施行規則二条）の交付を受けるため、二度にわたり（昭和五三年一一月二四日及び昭和五四年一月八日）、「園地変更（増加）届」を東京都大田区長に提出している。
（イ） 本件不動産の譲渡時期
右アに述べた本件不動産の売買に伴う一連の経過からみると、本件不動産の売買交渉は、売買価格が当時の時価である坪当たり七〇万円ないし八〇万円に比して高額に決定されるなど原告の意のままに進展し、極めて短期間のうちに当事者間の合意がなされたものであるが、みのり学園の最初の理事会が開かれた昭和五三年一一月二一日には右売買について既に売買価格を坪当たり一〇〇万円、総額九〇八六万円とすることで合意されたものである。ところが、原告が前記裏金九〇〇万円の支払を藤澤に要求したことから、藤澤は右不動産の入手がみのり学園にとって欠かせないものであることも考慮し、昭和五三年一一月二一日、急きょ理事会を開いてその旨報告し、外の理事らの承認を求め、理事会において原告から出されている右裏金の支払要求に応ずることを確認したものである。そして、みのり学園にあっては、同日既に右購入価格全額に相当する資金を手当済みであったことからみても、右理事会の開かれた一一月二一日には、右売買について右裏金の支払を除いて合意がなされていたものであり、同学園が第一回目の「園地変更（増加）届」を同年一一月二四日に提出していることを考え合わせると、同日には右裏金の支払についても当事者間で合意がなされたものと推認される。
右に述べたとおり、昭和五三年一一月二五日前には当事者間で裏金九〇〇万円の支払についても合意がなされ、本件不動産の売買価格は裏金を含めて総額九九八六万円と確定したのである。右合意に基づき、同年一一月二五日に手付金一二〇〇万円が支払われており、右手付金の支払は、一一月二五日前に当事者間で既に右売買についての合意がなされていたからこそ右合意に基づきなされたのである。更に、みのり学園は、既に右不動産の購入資金の全額に相当する資金を手当済みであり、原告に対する支払にいつでも応じられるように備えていたことは、前述のとおりである。
原告は、右売買の合意に基づき売買代金の一部として、昭和五三年一一月二五日、手付金の一二〇〇万円を受領し、続いて、同年一二月六日、六一三七万一〇〇〇円を受領した。原告は、右代金を受領したことにより、同年一二月二〇日、転居先として購入しておいた前記マンションに転居し、本件不動産の全部をみのり学園に引き渡した。なお、本件不動産について、同年一二月七日、所有権移転の登記がなされている（ただし、第一物件の二分の一の所有権移転登記の日は、昭和五四年一月一一日である。）
以上の事実によれば、原告とみのり学園は、昭和五三年一一月二四日ころ、本件不動産を本件土地の面積を基準に坪当たり一〇〇万円、総額九〇八六万円で売買する旨の了解に達し、みのり学園は、同年一一月二五日、手付金一二〇〇万円を支払い、原告は、みのり学園との合意に基づき、本件不動産を昭和五三年一二月二〇日までにみのり学園に引き渡し、みのり学園は同年一二月二一日から本件不動産のうち建物の取壊工事を開始しているのであり、原告は、本件不動産の売買に当たり、みのり学園に対し、右契約金額九〇八六万円の約一割に相当するいわゆる裏金九〇〇万円の支払を要求し、みのり学園も原告の右要求を受け入れて、裏金九〇〇万円の支払が昭和五三年一二月七日約定されており、右裏金の金額確定も右期日に一括でなされているのであって、これらの事実に照らすと、本件不動産は、昭和五三年一一月二五日に一括売買されたものであり、本件不動産の所有権は、遅くともみのり学園が原告に対して一二〇〇万円の手付金を交付した同日にみのり学園に移転したものと解するのが相当である。
（ウ） 覚え書（乙第一号証）及び土地建物売買契約書（甲第一ないし第三号証）について
原告は、前記「覚え書」（乙第一号証）及び「土地建物売買契約書」（甲第一号証ないし第三号証）（以下これらを「覚え書」という。）は当事者の合意に基づき作成されたものであるから、右覚え書等の各条項に従って売買代金の金額が支払われた時に本件不動産の所有権が移転するものであると主張するが、右覚え書等が当事者間の真意を表したものでないことは次のとおり明らかである。
右不動産の一括売買についての実質的な合意は、前述のとおり、昭和五三年一一月二五日前に成立したものであるところ、右覚え書は、右不動産を第一物件及び第二物件に区分した上、それぞれ昭和五三年及び昭和五四年にわたって分割して譲渡するというものであり、当事者間の真意を表したものであるとは到底認められないものである。
右不動産の売買についての当事者の合意が原告が主張するような分割譲渡でなかったことは、藤澤が「みのり学園の方では、契約を二度に分けてやる必要はなかった。」「二度に分けたのは原告の要求です。」「二度に分けた理由について細かいことは何も聞いていない。」「代金の支払は二回に分けたが、みのり学園としては一括して買ったと思っている。」と証言していることからみても明らかである。
また、藤澤は、右覚え書等が作成された経緯に関して「覚え書及び売買契約書の作成は、原告の申出どおりにしたもの。」と証言し、更にその理由について、「売ってくれればいいというのが私の本心であり、原告は非情理なことをする方ではありませんので、私は信頼して、原告がちゃんと契約書などを作成するからというので、ひとつお願いしますと、そういう信頼関係の中で作成されたもの。」の述べている。
次に、「土地建物売買契約書」（甲第一号証ないし第三号証）に定める所有権の移転時期の条項に関して、藤澤は、「契約書のそんな細かいところまで私は見ておりませんので、高木さんも、ともかく私が出たら、もう、家の方は壊してもらって結構ですからということなので契約書をいちいち念を押して調べて壊したわけでも何んでもありません。」と述べている。
右各証言は、右覚え書等の内容が当事者間の真意に反していることを示すものである。
右覚え書等に記載されている右不動産の売買価格の金額には前記裏金九〇〇万円は含まれていないが、真実の売買価格が表示されていないという点からも右覚え書等は当事者間の真意に反するものとなっている。
同様に、右裏金九〇〇万円の支払を、藤澤が原告より借り入れた資金の返済であるかのように見せかけるために作成された「借用金証書」（乙五号証別添資料一）も当事者間の真意に反する内容のものとなっている。
ウ 本件不動産の譲渡所得の発生時期について
税法上、所得の計算の基礎となる収入金額をいずれの年に帰属するものとするかについては、いわゆる権利確定主義（会計学上の発生主義）がとられ、所得税法は、この点について「その年分の各種所得の金額の計算上収入金額とすべき金額又は総収入金額に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、その年において収入すべき金額とする。」と定め、「収入すべき金額」により毎年の所得を計算すべきことを明らかにしている（所得税法三六条一項）。
右規定からみると、所得計算の基礎となる収入金額は、現実に収入のあった金額による（現金主義）のではなく、何らかの意味で収入すべきことが確定（実現）した金額によるべきであるということになり、資産の売買によって発生する譲渡所得についていえば、譲渡所得の基因となる資産の引渡しがあった日に収入すべき金額が確定（実現）するということになる（所得税基本通達三六―一二）。
会計学上、損益計算を行う場合には、費用及び収益を、純資産の減少又は増加をもたらす事実の発生の時点において認識し、計上することとされている（発生主義会計）が、これは、現金主義に相対するものである。
発生主義会計では、収益の発生を実現という要件を満たすことによって認識（実現主義）することを原則とし、取引の大部分を占める売買取引においては、その発生の要件として売主が売買の目的物を買主に引き渡した時点（引渡基準）を選択している。右引渡基準によることが、会計経理の目的上確定性と客観性を備えることになり、収益の計上時期として合理的であると理解されているものである。
また、会計学上、右引渡基準を収益発生の要件としていることは、売主が目的物を引き渡すことによって、買主は代金の支払について同時履行の抗弁権を失い、売主は代金の支払請求について法律上権利を行使することができることとなる、という法律上の理解をも満たすものである。
右引き渡基準に照らして、本件についてみると、本件不動産はその全部が昭和五三年一二月二一日には原告からみのり学園に引き渡されているから、右引渡しによって、みのり学園は本件不動産の売買代金の残金一七四八万九〇〇〇円の支払について同時履行の抗弁権を失い、原告は、右残金に相当する支払請求権を有することとなる。
したがって、原告は、同日以降いつでもみのり学園に対して右請求権を行使することができ、かつ、同学園は、これに応ずる債務を負っていたと認められるから、右残金についても昭和五三年中に、本件不動産を譲渡したことによる譲渡所得として確定（実現）していたものというべきである。
ちなみに、みのり学園は、原告の右残金の支払請求にいつでも応ずるべく資金を調達済みであったが、原告からの要求により支払を保留していたもので、原告は、昭和五三年一二月二一日以降いつでも右残金を受領できる状況にあった。
エ 本件不動産の売買価格について
原告及びさだは、前述のとおり、本件不動産の売買に際し、みのり学園との間で右売買代金九〇八六万円のほかその約一割に相当する九〇〇万円をいわゆる裏金として収受する旨を確約しているのに、右九〇〇万円を原告が藤澤に対して貸し付けたごとく装い、もってその譲渡価額の圧縮を図ったものであり、本件不動産の真実の譲渡価額は、九九八六万円である。
オ 本件譲渡収入金額について
原告は、第一物件及び第二物件のそれぞれの収入金額は、各物件の取得価格比により計算すべきである旨主張する。
確かに、原告主張のように第一物件のうち土地については、原告が昭和三五年五月三一日に一七五万円で購入し、第二物件については原告の父福太郎が同日一九五万円で購入したとする契約書は存在するが、右取得時において第一物件と隣接する第二物件の土地の坪当たり単価が第一物件の二・五倍強（第一物件の坪単価二万七六四一円、第二物件の坪単価七万〇七八〇円）であるとする合理的根拠を見出し難く、右購入金額の決定自体が不自然であり、右取得価額の配分は原告及び原告の父福太郎の当時の支払能力等によって決定されたものと推認されるところであり、また、第二物件の取得価額一九五万円には建物の価額が含まれていること、更には、本件不動産の譲渡価額を原告自らが坪当たり一〇〇万円以上としてみのり学園と交渉していること等からして、右取得価額比による譲渡収入金額の算定は適正なものとは到底認められない。したがって、第一物件と第二物件のそれぞれの収入金額は、土地の面積比により計算するのが合理的であり、かつ、相当である。
(2) 取得費 四四八万八三五二円
ア 原告は、昭和三五年五月三一日、政岡昌司から第一土地を代金一八六万四六九六円（契約金額一七五万円、その他取得費用一一万四六九円の合計額）で買い受け、昭和三六年一月一日ころ、同土地上に二九六万〇〇一五円の費用を支出して建物を建築した。
しかして、第二物件は、原告の父福太郎が、昭和三五年五月三一日、右政岡から一九五万円で買い受けたものであるところ、福太郎が昭和四九年四月一二日死亡したことに伴い、原告が三分の二、原告の母さだが三分の一の持分割合でこれを相続した。
したがって、本件不動産の実際の取得価額は、第一土地の取得価額一八六万四六九六円、第一建物の取得価額二九六万〇〇一五円の合計額四八二万〇四七二円に、第二物件の取得価額一九五万円のうち、原告の共有持分三分の二に相当する一三〇万円を加えた六一二万四七一一円であるところ、右金額には、建物の取得価額が含まれているところから、その減価償却費の累積額を計算すると、第一建物は一八六万四八〇八円、第二建物は七万七四二九円となり、本件譲渡所得の計算上控除される取得費は、本件不動産の実際の取得価額六一二万四七一一円から右減価償却費の累積額の合計である一九四万二二三七円を控除した四一八万二四七四円となる（なお、右計算上、第二建物の取得価額が不明なため、便宜上、昭和五三年一一月の相続登記の際の第二建物の価格二五万八一〇〇円を第二建物の取得価額として同建物の原告持分割合三分の二に相当する一七万二〇六七円を原告に係る第二建物の取得価額として計算した。）。
建物の減価償却費の計算内訳は、次表のとおりである。
<省略>
イ ところで、租税特別措置法（昭和五四年法律第一五号による改正前のもの。以下「措置法」という。）三一条の三第一項は、昭和二七年一二月三一日以前に取得した資産の譲渡所得に係る取得費は、当該資産の譲渡収入金額の百分の五に相当する金額とする旨規定しているところ、課税実務上、昭和二八年一月一日以降に取得した資産を譲渡した場合においても右規定を準用できる扱いである（措置法通達（昭和五四年直資三―一一による改正前のもの）三一の三―一）ので、右法条を適用した場合の本件不動産の取得費は、譲渡収入金額八九七六万七〇五二円の百分の五相当額である四四八万八三五二円となり、前述の実額による取得費四一八万二四七四円を上回ることから、本件不動産の取得費を四四八万八三五二円としたものである。
(3) 譲渡費用 九二万〇二三三円
原告が本件不動産を譲渡するに際し要した費用の合計額であり、その内訳は、次表のとおりである。
<省略>
<省略>
ア 登記関係費用
原告は、本件不動産を譲渡するに際し、第二建物の減失登記を行うため、司法書士岩城清見に対し登記費用として一万四六〇〇円を支払っているので、右金額のうち原告の右建物の所有割合（三分の二）に相当する金額九七三三円が本件不動産の譲渡費用に当たる。
イ 立退料
原告は、本件不動産の譲渡に際し、本件不動産のうちの第一建物のアパート（駒草荘）の賃借人を立ち退かせるために立退料として九〇万七五〇〇円を支払っているので、右金額が本件不動産の譲渡費用に当たる。
ウ 諸雑費
原告は、本件不動産の譲渡に際し、売買交渉のため登記簿謄本交付申請費用及び交通費として三〇〇〇円を支払ったと認められるので、右金額が譲渡費用に当たる。
エ 譲渡費用については以上のとおりであるところ、原告は、原告作成の登記関係費用の明細書（乙一七号証）及び雑経費の明細書（乙一八号証）に記入されている支払金額の合計額二七万一七一〇円の三分の二に相当する金額一八万一一四〇円を登記関係費用として本件不動産の譲渡費用に算入している。
しかしながら、右各明細書に記載されている費用の中には、本件不動産の譲渡に直接関係のない<１>第一物件の遺産分割を行うために要した諸雑費及び相続登記の費用、<２>原告がマンションの購入資金を借り入れるために支払ったと認められる抵当権設定登記の費用及び諸雑費、<３>そのほかの費用を含めているので、右<１>ないし<３>に該当する金額二五万三五七〇円を除いた金額一万七六〇〇円のうち前記ア及びウで述べた各金額が本件不動産の譲渡費用として認められることとなる。
オ 名義書換料について
原告は、本件不動産のうち亡父福太郎名義のままになっていた第二物件につき他の相続人らと遺産分割協議を行い、その結果、原告及び母さだが第二物件をそれぞれ相続したものであるところ、原告及びさだが第二物件を相続する条件として、原告が他の相続人及びその家族に対し総額七五〇万円の名義書換料を支払っているので右名義書換料は譲渡費用に当たると主張する。
しかしながら、右名義書換料は、次の理由から譲渡費用に当たらないものであり、原告の主張は認められない。
すなわち、右名義書換料は、他の相続人らが福太郎の遺産である第二物件に係る相続分を放棄する代償として支払われたものと認められるものであって第二物件の譲渡とは直接関係のないものである。遺産分割は第三者への譲渡以前の段階における相続人間の遺産の分配であるから、それがどのような形でなされようとも、相続後の財産の譲渡とは関係がないものであって、本件のような遺産分割の一方法として授受される代償金について第二物件の譲渡に伴う譲渡費用として譲渡収入金額から控除することはできない。
しかして、右名義書換料が遺産分割の代償金である以上、右代償金の支払によって第二物件の価値が変動し増加するものではないから、右名義書換料を第二物件の取得費として控除することもできない。また、右代償金は、当該遺産を取得した相続人に対する相続税算定に当たり、当該遺産の価額からこれを控除して税額を算出することはできるが、遺産分割後における譲渡の際に控除されるものでもない。
更に、右名義書換料の支払先には、福太郎の法定相続人に該当しない者（他の相続人らの家族）も含まれているが、原告が、右代償を請求し得る立場にない者に対してなにゆえに右名義書換料を支払う必要があったのか明らかでないばかりか、そのような者に対して支払った金員が譲渡費用に当たらないことはいうまでもない。
ちなみに、遺産分割協議書（乙一二号証）によると、他の相続人らは第二物件につき分割を受けないと記載されているのみで、原告から右名義書換料の支払を受けるとの記載は見当たらない。
(4) 特別控除額 三〇〇〇万円
措置法三五条一項の規定による居住用財産の譲渡所得の特別控除額である。
(5) 分離課税長期譲渡所得の金額 五四三六万三〇八三円
本件不動産の譲渡収入金額八九七六万七〇五二円から、取得費四四八万八三五二円、譲渡費用九二万〇二三三円、特別控除額三〇〇〇万円を控除した金額である。
（二） 不動産所得の金額について
不動産所得の金額 七七万七四七八円
その明細は、次表のとおりである。
<省略>
(1) 収入金額 一七〇万三八〇〇円
原告は、第一物件の建物の一部を本件譲渡直前までアパートとして他に貸し付けて賃料収入を得ていたものである。右金額は、その貸付けによる収入金額であり、原告の申告額と同額である。
(2) 必要経費 三三万六三二二円
その内訳は、次表のとおりである。
<省略>
ア 租税公課 六万三七八四円
原告の申告額七万九七三〇円にその事業用割合（八割）を乗じた金額である。原告は確定申告において右申告額全額を必要経費として控除しているが、次に述べるとおり、その事業用割合は八割であるから必要経費として控除できるのは、右七万九七三〇円に右割合を乗じた六万三七八四円である。
すなわち、右アパートの総床面積（延べ面積）は二三七・六平方メートル（七二坪）であるところ、原告が居住の用に専ら供していた部分の床面積は二九・七平方メートル（六畳二室・三畳二室合計一八畳）、貸付の用に専ら供していた部分の床面積は一一三・八五平方メートル（六九畳）、居住の用と貸付の用と併用されていた部分の床面積は九四・〇五平方メートル（二八・五坪）であるから、右各面積を基にして居住の用に供していた部分の割合を計算すると次のとおり二割相当となる。
算式
<省略>
イ 損害保険料 一万一九六八円
原告の申告額一万四九六〇円に前記事業用割合（八割）を乗じた金額である。
ウ 修繕費 四万二七七〇円
原告の申告額と同額である。
エ 減価償却費 八万八八〇〇円
右は第一物件（家屋）の取得価額二九六万〇〇一五円に事業用割合（八割）を乗じた金額二三六万八〇一二円を基として計算した減価償却費相当額であり、その計算内容は、次表のとおりである。
<省略>
オ 衛生費 一二万九〇〇〇円
原告の申告額と同額である。
(3) 専従者給与 四九万円
原告の申告額と同額である。
(4) 青色申告控除額 一〇万円
措置法二五条の三の規定による青色申告控除額である。
(5) 不動産所得の金額 七七万七四七八円
本件不動産収入金額一七〇万三八〇〇円から、必要経費三三万六三二二円、専従者給与四九万円及び青色申告控除額一〇万円を控除した金額である。
（三） 給与所得の金額について
給与所得の金額 一四一万九四〇〇円
原告の申告額と同額である。
（四） 本件更生の適法性について
以上のとおり、原告の昭和五三年分の所得金額は、分離課税長期譲渡所得の金額五四三六万三〇八三円、総所得金額二一九万六八七八円であるところ、本件更正による所得金額は、分離課税長期譲渡所得の金額四六三六万四四六〇円、総所得金額二一六万〇二〇〇円であり、それぞれ被告の本訴主張額の範囲内であるから、本件更正は、適法である。
２ 本件決定の適法性について
（一） 重加算税の賦課決定処分について
本件不動産が、昭和五三年一一月に一括して訴外みのり学園に対して代金九九八六万円で売却されたことは、前記のとおりである。
しかるに、原告は、本件不動産のうち第一物件の二分の一に相当する部分については、昭和五四年一月一〇日に売却したかのように仮装して、同日付けの売買契約書を作成して、右部分に係る売買代金額二一四八万九〇〇〇円につき、昭和五三年分の譲渡収入金額から除外して確定申告したものである。
また、原告は、本件不動産の真実の売買代金が九九八六万円であったにもかかわらず、売買契約書においては本件不動産売買代金の総額が九〇八六万円であったかのように記載して、その差額九〇〇万円（九九八六万円から九〇八六万円を控除した金額）を真実の譲渡収入金額から除外していたものである。
右事実は、国税通則法六八条一項に規定する「・・・課税標準等又は税額等の計算の基礎となるべき事実の全部又は一部を隠ぺいし又は仮装し・・・」に該当するものである。
したがって、被告が本訴において主張する原告の昭和五三年分分離課税長期譲渡所得金額五四三五万八四六七円と原告の申告に係る分離課税長期譲渡所得金額一二二二万五八〇〇円との差額四二一三万二六六七円のうち、過少申告加算税対象所得金額七五〇万円（譲渡費用として申告されていた遺産分割費用の否認額）を控除した三四六三万二六六七円は、国税通則法六八条一項所定の重加算税対象所得金額となるものであるところ、これを二六六三万八六六〇円として重加算税額を算出した本件重加算税賦課決定処分は、もとより適法というべきである。
（二） 過少申告加算税の賦課決定処分について
本件更正により新たに納付すべき税額のうち、前記重加算税の対象となった金額以外の部分は、その過少であったことについて国税通則法六五条二項に規定する正当な理由があったとは認められないから、被告が同法六五条一項の規定に基づいてした過少申告加算税の賦課決定処分は適法である。
四 被告の主張に対する認否
１ 被告の主張１の冒頭部分は、<３>の給与所得の金額を認め、その余は否認する。原告の昭和五三年分の所得金額は、次表のとおりである。
<省略>
２ 被告の主張１一について
（一） 冒頭部分は、<４>の特別控除額を認め、その余は否認する。分離課税長期譲渡所得の金額は、一二二二万五七五四円であり、その明細は、次表のとおりである。
<省略>
（二）(1) (1)は否認する。譲渡収入金額は、五三四一万円である。
原告は、昭和五三年一二月六日、第一物件の二分の一の共有持分を代金二一四八万九〇〇〇円で、第二物件の三分の二の共有持分を共有者である母さだと共に代金三一九二万一〇〇〇円でそれぞれみのり学園に売り渡し、同月七日、その旨の所有権移転登記を経由し、次いで、昭和五四年一月一〇日、第一物件の残りの二分の一の共有持分を代金二一四八万九〇〇〇円で売り渡し、同月一一日、その旨の所有権移転登記を経由したものである。本件不動産の譲渡に関する被告の主張事実は、第一物件の二分の一の共有持分は、売主と買主の合意の下に昭和五四年一月一〇日に売り渡されたものであるのに本件不動産全体が昭和五三年一一月二四日に一括して売り渡されたものとしている点、藤澤個人に対する九〇〇万円の貸付金をいわゆる裏金として本件不動産の売買価額に含めている点、第一物件と第二物件では立地条件に差異があり、第二物件の坪当たり単価は第一物件の坪当たり単価より高価であるのにこれを同額としている点において、事実に反するものである。
譲渡収入金額の計算内容は次表のとおりである。
昭和五三年分
<省略>
昭和五四年分
<省略>
(2) 本件不動産の売買契約の成立時期について
本件不動産の売買契約は、第一物件の二分の一及び第二物件については昭和五三年一二月六日に、第一物件の残りの二分の一については昭和五四年一月一〇日に成立したものである。
ア 本件不動産の売買については、二回に分けて契約することが原告側の条件であり、みのり学園もこれを承認して契約を二回にしたものである。原告が右の条件を出したのは、原告は、当初、昭和五四年三、四月ころに売買することを希望していたにもかかわらず、みのり学園の強い要請により昭和五三年中に売買することになったところ、原告の転居先であるマンションへの入居が同年内には無理で、昭和五四年にずれこむ可能性があり、昭和五三年中に本件不動産を明け渡すことができるかどうか不明であったからであり、そのために一部を昭和五四年一月一〇日以降に売却することとしたものである。本件不動産の一部（第一物件の二分の一）が昭和五三年一二月六日現在未契約であったことは、みのり学園の理事会に本件不動産の一部は昭和五四年一月一〇日に契約することになった旨が報告されていることからも明らかである。
イ 覚え書（乙第一号証）は、原告とみのり学園との売買交渉の結果昭和五三年一一月二四日ころ成立した契約条件についての最終的な合意を記載したものであるところ、右覚え書には、二回にわけて売買するとの合意が記載されている。右覚え書は、当事者の真意を表したものであり、このことはその内容が藤澤と事前に相談して決められたこと、内容の協議について和田評議員が立ち会ったことからも明らかである。また、二回に分けて売買することは、みのり学園の理事会に報告されている。
ウ 手付金一二〇〇万円は、一括売買契約成立の証として交付されたのではなく、本件不動産が確実に将来売買契約できることを願って交付されたものである。手付金が交付された昭和五三年一一月二五日には既に売買契約を二回にするという合意が出来ていたことは前記の通りであり、右手付金は、本契約締結を担保するために交付されたものに外ならない。被告は、右手付金の授受をもって一括売買の証拠としているが、それを裏付ける証拠は全くない。
エ 覚え書（乙第一号証）に基づき本契約が締結され、その通り契約の履行がなされている。覚え書が当事者の真意を示したものであることは前記の通りであるが、当事者は右覚え書の内容通り履行しているものである。すなわち、覚え書通りの日時に本契約が締結され、代金が支払われ、所有権移転登記が申請され、引渡しが完了しているものである。この事実は、乙第一号証、甲第一ないし第三号証（土地建物売買契約書）が当事者の真意に出たものであることの何よりの証左である。
オ みのり学園は、昭和五三年一一月二一日の理事会で本件不動産買取りを決定し、その交渉を藤澤理事長と阿部理事に一任した。藤澤理事長と原告とは、交渉の結果、本件不動産を同年一二月と翌年一月に分けて売買すること、坪単価平均一〇〇万円とすることの大枠の合意をした。そして、売買契約の時期、第一物件及び第二物件への代金配分については、当事者の信頼関係から原告に任され、契約の日取りは、みのり学園の都合に合わせてとり決められた。原告は、藤沢理事長と数回の交渉の結果、契約に関する合意事項をまとめて、昭和五三年一一月二八日、覚え書を作成し、和田評議員立合いの上藤沢理事長に示し、その了解を得てこれに調印したものである。
右売買交渉から覚え書が作成調印される間に第一物件及び第二物件の売買契約の時期が実質的に決まり、みのり学園は、昭和五三年一一月二四日に東京都大田区長に園地変更届を提出している。また、同月二五日には、手付金一二〇〇万円を原告に交付している。
右売買交渉の経過及び前記の事実を総合すれば、昭和五三年一一月二四日ころには既に本件不動産を二回に分けて売買するとの当事者間の合意ができていたことは明らかである。そして、売買交渉の結果をまとめたものが右の覚え書であることは間違いない。原告が本件不動産売買について二回に分けて売買することが条件であり、みのり学園もこれを了承していたことは前記のとおりであるが、覚え書は、当事者の意思を忠実に実現したものであり、その本質は、将来売買契約をする趣旨の売買予約に外ならない。
みのり学園としては、将来本契約が確実に締結されること、換言すれば、本件不動産を確実に入手できる保証として自発的に金一二〇〇万円の受領を原告に要請したものである。その性質は予約手付金を交付することによって本契約を担保したものに外ならない。
被告は、右売買予約を目して本件不動産の一括売買だと主張するが、被告の主張に添う書面は存在せず、課税せんがための我田引水による推量に過ぎない。
みのり学園は、当時東京都大田区長より強い行政指導を受けていたもので、一日も早く園地を拡張することを強く要請されていた。このような状況の下では、本件不動産全部を取得して園地拡張を希望するはずである。しかしながら、昭和五三年中に一部についてのみ園地変更届が出されているのは、本件不動産が一括譲渡され、一括して五三年中に引き渡されたとする被告の主張事実と相反するものである。
また、甲第二号証（土地建物売買契約書）第九条は、第一物件の管理責任は、その二分の一の引渡時に建物の全部についてみのり学園に移転すると規定しているが、右条文は、建物の防災上の管理責任を明確にするためにつけ加えたもので、特に「建物の全部について」と明記してあり、みのり学園が取得を切望している土地を含む物件全部を対象とすることは記載されていない。藤澤は、建物の利用価値はないと認めており、利用価値のない建物の取壊しを承認したことにより、土地を含む物件全部の引渡しがあったとすることはできない。
税軽減のため、不動産を二回に分けて売ることは私的自治として許されるものである。
(4) 本件不動産の売買価格について
被告は、第一物件の坪当たり単価と第二物件の坪当たり単価が同類であると主張するが、第二物件は、バス通りに近く、大田区立大森第三中学校の通学路に面した角地に当たり、付近一帯の状況からみて高価な土地であることが明らかであり、これに対して、第一物件は、第二物件と幼稚園に挟まれ、日中は幼稚園の騒音等のある立地条件の悪い土地であるから、第二物件の坪当たり単価は、第一物件の坪当たり単価より高価であることは、明らかである。また、第一物件は、原告が政岡昌司から代金一七五万円で、第二物件は、福太郎が右政岡から代金一九五万円でそれぞれ買い受けたものであり、購入価格の点からも両者の価格差は、裏付けることができるものである。
このように、第一物件と第二物件とは、時価、取得費を異にしている上、所有者も異なるものであるから原告の第一物件及び第二物件の各売買価格の決定は、その点からも妥当と考えるが、仮に不合理だとしても、買主たるみのり学園は、甲第一号証ないし第三号証記載の代金額を了承しているものである。本来私有財産は、所有者において時期、価格を自由に選択して自由に処分し得るものである。被告が税収入のために妥当を欠くと考えるならば、低額譲渡等の税法の規定により是正すれば足りる。
原告は、さだと相談のうえ、第一物件及び第二物件の代金を決定し、みのり学園の了解を得て、本件不動産の売買契約をしたものである。売買当事者が売買価格を取り決めて契約し、これに基づいて履行されている以上、この合意に従うのが私的自治に添うものである。
さだは、甲第一号証に定められた売買代金を、昭和五三年一二月六日、みのり学園より受領済で、昭和五三年度分の収入として確定申告をした。第一物件及び第二物件の売却代金の変更は、当然さだの受け取るべき代金額が大きく減少するという影響を及ぼすものであり、安易に変更出来るものではない。
(5) 本件不動産の引渡しについて
覚え書の内容は、前記のとおり、売買予約であり、右売買予約の履行として第一物件の残り二分の一の売買契約が成立したのは昭和五四年一月一〇日である。したがって、売買契約が成立しない以上、被告主張のような利用価値のない建物の明渡しがあったからといって、第一物件の支配がみのり学園に移転する訳がない。原告が昭和五三年一二月二〇日第一物件から引越したのは売買の履行ではなく、既に売買予約により第一物件全部を売却することとなっており、その準備としてなされたものである。
(6) 覚え書（乙第一号証）、売買契約書（甲第一ないし第三号証）の真正について
覚え書等が当事者間の真意に出たものであることは、藤沢証人の証言でも明らかであり、当事者は、覚え書等の記載どおり代金を支払い、所有権移転登記等をしているのである。
被告主張のように、裏に一括売買の実質的な合意があって、覚え書等は表面上二つに分けて契約したもの、すなわち、二つの契約に仮装したものでは決してないのである。みのり学園は、本件不動産が坪単価平均一〇〇万円で取得できれば、その他の条件については原告の希望を入れることとしたため、覚え書等が成立したものである。覚え書等は、みりの学園と原告との信頼関係の中で成立されたものであり、不動産売買時期、代金配分について原告の希望が入れられたからといって、それをもって直ちに当事者の真意に反するものとはいえないのである。
(7) 被告は、本訴において、初めていわゆる裏金九〇〇万円を持ち出し、譲渡収入金額を八九七六万七〇五二円、不動産分離課税長期譲渡所得金額を五四三六万三〇八三円（本件更正では、四六三六万四四六〇円）として計算する。
本訴は本件更正の是非を争っているもので、本訴において本件更正で考慮されなかった右裏金九〇〇万円を加算し、本件更正で確定された長期譲渡所得の金額を変更することは許されない。
右のいわゆる裏金とは、原告がその性質を争っているものであり、原告と藤沢個人との貸借関係に基づいて支払われている金員であって、みのり学園との本件不動産とは何ら関係のないものであるが、仮に、事実関係が被告の主張のとおりだとしても再更正決定をすべきである。しかし、右いわゆる裏金は、収入時より既に七年余を経過しているもので、これを加算し、あるいは重加算税の賦課理由とし、計算の基礎金額とすることは、許されるべきではない。
（三） (2)の取得費の額は否認する。昭和五三年分の取得費は、三〇四万九三五六円であり、その計算内容は、次表のとおりである。
<省略>
被告は、取得費を計算するに際し本件不動産として第一物件の残りの持分二分の一を含めているが、本件不動産の売買に関する事実関係は、前述のとおりであり、右計算は、事実に基づかないものである。
（四）(1) (3)の冒頭部分は否認する。譲渡費用は、八一三万四八九〇円であり、その内訳は、次表のとおりである。
<省略>
(2) (3)アは否認する。原告は、昭和五三年に登記関係費用として一八万一一四〇円を支出したものであり、右金額は、譲渡費用になる。
(3) (3)イは否認する。被告の主張する金額は、昭和五四年分の譲渡費用に当たるものを算入した金額であり、昭和五三年分の譲渡費用となるのは、被告主張の金額の二分の一の四五万三七五〇円である。
(4) 名義書換料について
原告は、本件不動産の三分の二の共有持分を相続により取得するについて、福太郎の相続人間の遺産分割協議に基づき相続人である五十嵐久美子外一四名に対し合計七五〇万円（相続人六名に対し合計三四〇万円、相続人以外の者九名に対し合計四一〇万円）を支払った。
第二物件の相続については、相続人間に異議があり、本件不動産の売買の話が持ち上がるまで決着がつかず、保留となっていた。福太郎の相続について決定相続分は、原告一五分の二、さだ一五分の五、他の相続人合計一五の八であったところ、原告は、本件不動産の譲渡を成立させるために、右七五〇万円を支払うことを条件として原告が本件不動産の三分の二の共有持分を相続する旨の遺産分割協議を成立させたものである。右遺産分割協議により、第二物件の原告の持分は、一五分の二から三分の二に増加したものであるから、右金員は、右増加分に係る持分移転に伴う対価であり、右遺産分割協議を成立させなければ第二物件の売買契約を締結することは不可能だったのであるから、右金員は、本件不動産の譲渡費用に当たるものである。また、右金員は、右増加分に係る持分移転に伴う対価として第二物件の取得費とみることもできるものである。
（五） (4)は認める。
（六） (5)は否認する。分離課税長期譲渡所得の金額は、譲渡収入金額五三四一万円から取得費三〇四万九三五六円、譲渡費用八一三万四八九〇円、特別控除額三〇〇〇万円を控除した一二二二万五七五四円である。
３ 被告の主張１二について
（一） 冒頭部分は<１>の収入金額を認め、その余は、否認する。不動産所得の金額は、七四万〇八〇〇円であり、その明細は、次表のとおりである。
<省略>
（二） (1)は認める。
（三） (2)の冒頭部分は、<３>の修繕費及び<５>の衛生費を認め、その余は否認する。必要経費は、三七万三〇〇〇円であり、その内訳は、次表のとおりである。
<省略>
（注）合計は、三七三、〇二一円となるが、端数二一円は切り捨てた。
(2)ア、イは、いずれも原告の申告額が被告主張のとおりであることを認め、その余は否認する。
(2)ウは認める。
(2)エは、第一物件の取得価額が二九六万〇〇一五円であることを認め、その余は否認する。減価償却費は一〇万六五六一円であり、その計算内容は、次表のとおりである。
<省略>
<省略>
(2)オは認める。
（四） (3)、(4)は認める。
（五） (5)は否認する。不動産所得の金額は、収入金額一七〇万三八〇〇円から必要経費三七万三〇〇〇円、専従者給与四九万円、青色申告控除額一〇万円を控除した七四万〇八〇〇円である。
４ 被告の主張１三は認める。
５ 被告の主張１四は争う。原告の昭和五三年分の所得金額は、分離課税長期譲渡所得の金額一二二二万五七五四円、総所得金額二一六万〇二〇〇円であるから、本件更正には、原告の所得金額を過大に認定した違法がある。
６ 被告の主張２は否認する。本件不動産の譲渡に関する事実関係は、前述のとおりであり、本件については、国税通則法六八条一項に該当する事実又は所得を過少に申告した事実は存在しないから、本件決定には、その要件である事実の認定を誤った違法がある。
第三証拠
証拠関係は、本件訴訟記録中の書証目録及び証人等目録記載のとおりであるから、これを引用する。
理由
第一請求原因１（本件更正等の経緯）の事実は、当時者間に争いがない。
第二そこで、本件更正に原告主張の違法があるかどうか判断する。
一 分離課税長期譲渡所得の金額について
１ 譲渡収入金額
（一） 成立に争いのない甲第一ないし第四号証、第五号証の一、二、第九ないし第一一号証、第一二号証の一、二、第一六ないし第一八号証、乙第七号証、第九号証、第一〇号証の一ないし四、第一一号証、原本の存在及び成立に争いのない乙第一号証、第三号証、第八号証、別添資料一ないし三の部分については成立に争いがなく、その余の部分については証人藤沢由徳の証言によって真正に成立したものと認められる乙第二号証、別添資料一ないし三及び六、七の部分については成立に争いがなく、その余の部分については証人白石萬明の証言によって真正に成立したものと認められる乙第五号証、証人白石萬明の証言によって真正に成立したものと認められる乙第六号証、証人藤澤由徳の証言によって原本の存在及び成立を認めることができる乙第四号証、証人藤澤由徳、同白石萬明の各証言、原告本人尋問の結果（後記借信しない部分を除く。）に弁論の全趣旨を総合すれば、次の事実が認められる。
(1) 原告は、昭和五三年夏当時、第一物件、すなわち第一土地及びその地上建物である第一建物を所有し、第二物件、なわち第二土地及びその地上建物である第二建物を原告の亡父福太郎の相続人として母さだ外の共同相続人と共有（遺産分割前の共有）していた。第一土地と第二土地とは相接しており、第一建物は、一〇室から成るアパート（駒草荘）であって、原告は、そのうち、八室を他に賃貸し、二室を住居として使用し、第二建物は居宅として使用していた。
(2) 原告は、右のころ、技術士として機械関係のコンサルタント業を営んでいたところ、健康状態が思わしくないため、将来にわたって安定した収入を確保していくことに困難を覚えたこと及び第一建物が老朽化してアパートとしての維持管理が困難になったこと等の事情から、本件不動産を他に売却し、その現金化を図ることを計画した。
そこで、原告は、同年九月ころから第一建物の入居者に事情を告げて立退きを求め、同年一一月一四日までに入居者の全員が第一建物から退去した。また、原告は、同年一〇月三日、第二物件について他の共同相続人との間で遺産分割協議を成立させ、原告がその三分の二の共有持分を、さだがその三分の一の共有持分を相続し、同年一一月一日、その旨の所有権移転登記を経由した。更に、原告は、同年一〇月二〇日、本件不動産の売却後の住居を確保するため東京都世田谷区用賀三丁目五一七番地一所在の日商岩井用賀マンション四〇五号室の購入を申し込み、同年一一月二〇日、売主との間で代金額を三三七五万円とする売買契約を締結し、同日、右代金の一部を支払った。
(3) 一方、本件不動産の隣接地で大森みのり幼稚園を設置経営しているみのり学園は、園児数に比して園庭が狭あいで、監督官庁からその拡張を勧告されていたため、かねてから園庭用地として本件不動産を取得することを希望していたところ、みのり学園理事長（兼大森みのり幼稚園長）の藤澤は、同年一〇月末ころ、本件不動産を売却する計画があることを聞知したので、原告に対し、本件不動産の付近に所在するみのり学園所有の土地約一八〇坪と本件不動産との交換を申し込んだ。しかし、原告は、同土地との交換には応じない意向を示したので、藤澤は、原告に対し、直ちに本件不動産の購入方を申し込み、同年一一月一九日ころ、原告と売買代金額等について具体的な交渉を行った。原告は、右交渉に先立ち、さだから第二物件の同人の共有持分の売買契約に関する一切の権限の授与を受け、以後、さだの共有持分の売買については、同人の代理人として行動した。藤澤は、右交渉において、当初、本件不動産の土地総面積（九〇・八六坪）に対する坪当たりの金額として時価相当額である七〇万円ないし八〇万円を呈示したところ、原告は、坪当たり一〇〇万円を下回る金額では売却するつもりはなく、坪当たり一〇〇万円でもまだ不満であるとしてこれに更に若干の金額の上積みを求めるような意向を示したので、同日は代金額について合意をみるに至らなかった。しかし、藤澤は、原告との右交渉で、更に交渉を続行すれば、坪当たり一〇〇万円ないしはこれに近い金額で売買契約を成立させることができるとの見通しを得たので、取引銀行である東京都民銀行（大森支店）に対し、坪当たり一〇〇万円で売買契約が成立した場合の資金不足額七〇〇〇万円について融資を申し込み、その貸付けについて同銀行の内諾を取り付けた上、同月二一日、みのり学園の理事会を招集し、理事会に以上のような売買契約の経緯を報告してその了承を得るとともに、最終的な売買価格の交渉及び決定について理事会から一任を取り付けた。
(4) そこで、藤澤は、更に原告と交渉を重ねたところ、同月二四日、原告は、売買価格として総額九九八六万円（本件不動産の土地面積に対し、坪当たり一〇〇万円の割合で算出した額九〇八六万円に更に坪当たり一〇万円の割合で算出した額九〇〇万円（一万円未満切捨て）を上積みした額）を呈示するとともに、右代金総額のうち、坪当たり一〇〇万円の割合で算出した額九〇八六万円を表向きの売買代金額とし、右の九〇〇万円の上積分はいわゆる裏金とし、これに関する約定は、第三者には秘匿することを要求した。藤澤は、みのり学園の園庭拡張が緊急を要していたことから、やむなくこれらの売買条件を承諾することとし、原告に対し、右九〇〇万円の支払は、九年間の月賦払（年間合計支払額一〇〇万円宛）とすることについて了承を求め、原告は、これを了承したので、ここに本件不動産の売買代金額を総額九九八六万円（表向きの売買代金額九〇八六万円、裏金分九〇〇万円、裏金分は、九年間の月賦払）とする実質的な合意が成立し、翌二五日、みのり学園は、原告に対し、本件不動産の売買契約の手付金として一二〇〇万円を支払い、ここに原告及びさだとみのり学園との間で本件不動産を右代金額で売買する契約が成立した。
ところで、原告は、同月二四日の右合意に際し、藤澤に対し、本件不動産を分割して売買契約書を作成した方が本件不動産の譲渡に係る税が安くなることを理由として、本件不動産を区分して、二回に分けて売買契約書の作成を行うこと、本件不動産の区分の方法、売買契約書の作成日付及び各売買契約書ごとの売買代金額の割付け等については原告に一任することを申し入れたので、藤澤は、これを了承した。
(5) そこで、原告は、本件不動産の売買契約を第一物件の二分の一及び第二物件を対象とする第一回契約分と第一物件の残りの二分の一を対象とする第二回契約分に区分し、契約書の作成日付は、第一回契約分は、昭和五三年中、第二回契約分は、昭和五四年一月とし、売買代金は、前記表向きの売買代金額九〇八六万円を第一回契約分に六九三七万一〇〇〇円（うち手付金分八〇〇万円）（ただし、第一物件の二分の一の売買代金二一四八万九〇〇〇円（うち手付金分四〇〇万円）、第二物件の売買代金四七八八万二〇〇〇円（うち手付金分四〇〇万円））、第二回契約分に二一四八万九〇〇〇円（うち手付金分四〇〇万円）をそれぞれ割りつけることとし、これに従って、原告及びさだとみのり学園は、昭和五三年一一月二八日付で「一 第二物件の売買契約は、昭和五三年一二月六日に締結する。二 第一物件の売買契約は、その二分の一についてのみ、同日締結する。三 第一物件の残りの二分の一の売買契約は昭和五四年一月一〇日以降に締結する。四 右一の売買契約の代金は、四七八八万二〇〇〇円、右二及び三の売買契約の代金は、それぞれ二一四八万九〇〇〇円とする。」旨の「覚え書」と題する書面（乙第一号証）を作成した。
(6) 次いで、原告及びさだとみのり学園は、同年一二月六日、いずれも同日付で、原告及びさだはみのり学園に対し、第二物件を代金四七八八万二〇〇〇円で売り渡し、これを同月二〇日まで（遅くとも同月末日まで）に明け渡す旨の売買契約書（甲第一号証）及び原告はみのり学園に対し、第一物件の二分の一を代金二一四八万九〇〇〇円で売り渡し、これを右同様の期日に明け渡す旨の売買契約書（甲第二号証）を作成し、原告及びさだは、みのり学園から、第二物件の売買代金名下に四三八八万二〇〇〇円（右売買契約書上の売買代金額から既払の手付金のうちの四〇〇万円を控除したもの）、原告は、みのり学園から、第一物件の二分の一の売買代金名下に一七四八万九〇〇〇円（右売買契約書上の売買代金額から既払の手付金のうちの四〇〇万円を控除したもの）の支払を受けた。そして、同月七日、原告は、同月六日付売買を原因として、第一物件について所有権一部（持分二分の一）移転登記を、原告及びさだは、同日付売買を原因として第二物件について所有権移転登記をそれぞれ経由した。
(7) 原告は、同月二〇日、本件不動産から退去して前記のとおり購入したマンションの建物部分に入居し、みのり学園に対し、本件不動産の全部を引き渡した。一方、みのり学園は、本件不動産の引渡後に備え、同月初めころ、和田工務店に第一建物及び第二建物を取り壊したうえ、第一土地及び第二土地を整地する工事を請け負わせ、同工務店は、同月二一日、右工事に着手し、昭和五四年一月二〇日、これを完成した。
(8) 更に、原告とみのり学園は、昭和五四年一月一〇日、原告はみのり学園に対し、第一物件の残りの二分の一を代金二一四八万円で売り渡し、みのり学園は右代金を直ちに支払う、所有権移転時期及び引渡時期は、代金支払時とする旨の売買契約書（甲第三号証）を作成し、原告は、みのり学園から第一物件の二分の一を売買代金名下に一七四八万九〇〇〇円（右売買契約書上の売買代金から既払の手付金のうちの四〇〇万円を控除したもの）の支払を受けた。そして、原告は、第一物件について持分（二分の一）全部移転登記を経由した。
(9) みのり学園は、原告及びさだに対し、昭和五四年一月から昭和五九年七月までの間に前記裏金分の支払として合計五五七万七〇〇〇円（銀行送金手数料差引後の金額五五四万九三〇〇円）を月賦払で支払った。
以上の事実が認められ、この認定を覆すに足りる証拠はない。
（二） 原告は、本件不動産の売買代金額は九〇八六万円であり、右(9)に認定した金員は、原告が藤澤個人に貸し渡した九〇〇万円の貸付金の返済として支払われているものであって、本件不動産の売買代金とは無関係なものであると主張し、前記乙第五号証の別添資料一（借用金証書）には、藤澤が原告から昭和五三年一二月七日、九〇〇万円を無利息、返済は昭和五四年一月から毎月一五日限り七万一五〇〇円（七月及び一二月は、それぞれ一四万三〇〇〇円）宛の割賦払の約で借用する旨の記載があり、原告本人尋問の結果中には、前記原告の主張に添う部分があるけれども、前記乙第二号証、第五号証、証人藤澤由徳の証言によれば、原告と藤澤とは、個人的には特に親交はなく、九〇〇万円もの多額の金員を無利息、九年間の月賦払による分割返済の約定で貸借するような親密な関係にはないこと、原告は、前記売買契約の交渉において、前記のとおり、坪当たり一〇〇万円に更に上積みを求めていたこと、昭和五三年一二月六日に開催されたみのり学園の理事会において本件不動産の売買代金は総額九九八六万円であり、うち九〇〇万円は裏金分である旨が報告されており、前記九〇〇万円の分割金は、藤澤名義でみのり学園の資金から支払われ、みのり学園は、その支払を本件不動産の売買代金の残金の支払として処理するとともに、その未払分については、財産目録及び貸借対照表上、本件不動産の売買代金の未払金として計上していること、前記分割金は、約定どおり滞りなく支払われているところ、原告は、本件訴訟提起直後の昭和五九年八月ころ、藤澤に対し、その支払の停止を求め、同月以降前記分割金は、全く支払われていないことが認められ、右事実に前掲各証拠を総合すれば、右借用金証書は、前記裏金に関する約定の存在を隠ぺいし、その支払を本件不動産の売買契約と無関係な原告の藤澤に対する貸付金の返済と仮装するため、原告の要請により藤澤が作成した虚偽の意思表示を記載した書面であることが明らかであるから、右の書証は、本件不動産の売買代金額に関する前記認定の妨げとなるものではなく、また、前記原告本人尋問の結果は、前掲各証拠に照らしてにわかに借信することができない。
（三） また、原告は、本件不動産のうち、第二物件は、昭和五三年一二月六日に代金四七八八万二〇〇〇円で、第一物件の二分の一は、同日、代金二一四八万九〇〇〇円で、第一物件の残りの二分の一は、昭和五四年一月一〇日、代金二一四八万九〇〇〇円でそれぞれみのり学園に売り渡したものであると主張し、前記甲第一ないし第三号証及び乙第一号証にはこれに添う記載があり、原告本人尋問の結果中にはこれに添う部分がある。
しかしながら、前記甲第一二号証の一、二、乙第二号証、第五号証、証人藤澤由徳の証言によれば、次の事実が認められる。
(1) みのり学園は、園庭拡張が急を要していたため、本件不動産の売買交渉の当初から本件不動産全体を一括して早期に取得することを希望しており、前記のとおり売買代金いについて合意が成立した昭和五三年一一月二四日には、本件不動産の購入資金は、前記裏金分を除き、すでに手当済みであり、資金面においても事務手続面においても本件不動産の一括取得を不可能又は困難とするような事情はなかったこと、
(2) 前認定の売買代金額の一割強に当たる金員が前記甲第一ないし第三号証作成の日の前である昭和五三年一一月二五日に本件不動産全体の売買契約についての手付金として支払われており、その支払の際に原告がみのり学園に対して交付した手付金領収書（乙第三号証）上も、右金員支払の趣旨として「高木家土地家屋売却代金手付金として」との記載があること。
(3) 本件不動産の売買価格の交渉は、第一物件と第二物件とで別個に行われたことはなく、すべて本件不動産全体の土地面積に対する坪当たり単価をめぐって行われたものであること、
(4) 前記甲第一ないし第三号証及び乙第一号証は、前認定のとおり、本件不動産を分割して売買契約書を作成した方が税金が安くなることを理由とする原告の申入れに基づいて作成されたものであり、各契約書の作成日付や各契約書ごとの売買代金額は、専ら原告が決定したものであって、これらについて原告とみのり学園との間で交渉が行われたことはなく、また、藤澤は、右の各書面の作成は、原告の税務対策を目的とした単なる書面上の操作の問題であって、本件不動産の売買契約の実質にはかかわらないものと理解していたこと、
(5) 藤澤は、本件不動産の売買契約は、一括して締結されたものと認識していること、
(6) 前記甲第二、三号証によれば、甲第二号証及び甲第三号証に係る売買契約の対象は、それぞれ第一物件の二分の一とされているところ、各二分の一の部分は特定されていないこと、
(7) 原告は、昭和五三年一二月二〇日、みのり学園に対し、本件不動産全体を一括して引き渡していること、
以上の事実が認められ、この認定を覆すに足りる証拠はない。
原告本人尋問の結果中には、本件不動産の売買契約が二回になったのは、前記マンションに入居することができる時期がはっきりせず、入居が後れた場合には第一物件中の従前居住していた部分に居住する必要があったからである旨の供述部分があるが、原告の主張によれば、売買契約の締結を昭和五四年に遅らせたのは、第一物件の二分の一のみあるというのであり、前記認定の事実によれば、右二分の一は特定されていなかったのであるから、右の事情は、二回に分けて本件不動産の売買契約を締結した理由としては、極めて不自然であり、本件全証拠によっても、税務対策以外に、本件不動産を一括譲渡せず、分割して譲渡することについて合理的な事情は、見い出すことができない。
また、前記甲第一ないし第三号証の記載によれば、第二物件の土地面積に対する坪当たり単価は、第一物件の土地面積に対する坪当たり単価の約二・六倍となるところ、第一土地と第二土地とは、相接する土地であって、両土地の価格に右のような著しい開差があることを認めるに足りる証拠はない。なお、原告は、第一土地を原告が昭和三五年五月二八日買い受けた際の代金額が一七五万円であり、福太郎が第二土地を同日買い受けた際の代金額が一九五万円であることを理由として、右両土地の坪当たり単価には、右のような価格差があることを主張するが、第二土地の代金額が一九五万円であることを認めるに足りる証拠はない（原告は、第二土地の代金額を裏付ける証拠として、成立に争いのない甲第一三号証の一、二を提出するが、同号証によれば、福太郎は第二土地をその地上建物（第二建物）とともに一九五万円で買い受けたものであって、右代金額には、地上建物の代金額が含まれていることが認められ、地上建物の代金額については、何らの立証がないから、右甲第一三号証の一、二から第二土地の代金額を認定することはできない。）から、原告の右主張は、前提を欠くものであって、採用することができない。
そして、本件不動産の売買代金総額が九九八六万円で、あることは前認定のとおりであるところ、甲第一ないし第三号証記載の売買代金額の合計及び乙第一号証の代金総額の記載は、いずれも、右金額から前記裏金分九〇〇万円を控除した額である九〇八六万円にすぎないから、右の各記載は少なくとも本件不動産の代金総額について真実の金額を表示したものでないことは明らかであり、また、前記認定の事実によれば、原告は前記裏金に関する約定及び支払の事実を隠ぺいする目的で内容虚偽の借用金証書を作成するなど、本件不動産の譲渡に係る所得税について課税免脱の意図を有していたことが明らかである。
以上の認定事実及び説示に照らすと、甲第一ないし第三号証及び乙第一号証は、原告の税務対策を目的とし、本件不動産の売買契約の成立時期、代金総額並びにそのうちの第一物件の代金額に相当する部分の額及び第二物件の代金額に相当する部分の額を仮装するため、原告及びその依頼を受けた藤澤ないしみのり学園が作成した、通謀による虚偽の意思表示を記載した書面であって、右各書証の売買契約の日及び売買代金額に関する記載は、真実を表示したものではないものと認められるから、右各書証の記載は、本件不動産の売買契約の成立時期及び代金額に関する前記認定の妨げとなるものではなく、また、前記原告本人尋問の結果は、以上の認定事実及び説示に照らしてにわかに借信することができない。
そして、他に前記認定を覆すに足りる証拠はない。
（四） 以上によれば、原告及びさだは、昭和五三年一一月二五日、本件不動産をみのり学園に代金九九八六万円で譲渡したものである。そして、右代金額が本件不動産の土地面積を基準として定められたことは前認定のとおりであるから、右代金のうち第一物件の売買代金に相当する部分及び第二物件の売買代金に相当する部分の各金額は、他に特段の事情の認められない本件においては、右代金額を第一物件及び第二物件の各土地面積の比により按分して算出するのが相当であると認められる。
そして、原告が譲渡したのは、第一物件、及び第二物件の三分の二の共有持分であるから、前記代金総額のうち、原告取得すべき分は、八九七六万七〇五二円となる。
算式 <省略>
以上によれば、本件不動産の譲渡に係る譲渡所得の総収入金額は、八九七六万七〇五二円である。
（五） そこで、原告の本件不動産の譲渡に係る譲渡所得が昭和五三年に生じたものであるかどうかについて判断する。
本件課税処分の経緯
<省略>
前認定の事実によれば、原告は、昭和五三年一一月二五日、本件不動産をさだとともにみのり学園に一括して譲渡し、同年一二月六日までに右譲渡代金として代金額の約四分の三に当たる七三三七万一〇〇〇円が支払われ、同月七日、第一物件の二分の一共有持分及び第二物件について所有権移転登記が経由され、同月二一日、本件不動産の全部について一括して引渡しがされているのであるから、本件不動産の所有権は、遅くとも右引渡しの日である同日までにその全部についてみのり学園に移転しているものである。右の事実関係の下においては、本件不動産の譲渡に係る譲渡所得の収入すべき金額は、すべて本件不動産の引渡しの日である同日までにその収入すべきことが確定したものというべきであり、したがって、同所得の総収入金額の収入すべき時期は、昭和五三年と認めるのが相当である。
原告は、本件更正において考慮されなかった前記認定の裏金九〇〇万円を被告が本件更正を正当化する理由として訴訟の段階で新たに主張することは許されないと主張するが、本件譲渡所得についての確定申告は、白色申告であり、白色申告に対する更正処分の取消訴訟においては当該処分の適否に関する攻撃防御方法として更正処分の段階で考慮されなかった事実を新たに主張することを妨げないものと解されるから、原告の右主張は、採用することができない。
２ 取得費
（一） 取得価額
成立に争いのない甲第一三、一四号証の各一、二に弁論の全趣旨を総合すれば、原告が昭和三五年五月三一日政岡昌司から第一土地を代金一八六万四六九六円（契約金額一七五万円、その他の取得費用一一万四六九六円の合計額）で買い受けたこと、第二物件は、福太郎が同日右政岡から代金一九五万円で買い受け、昭和四九年四九一二日、福太郎の死亡に伴い、原告がその三分の二の共有持分を相続したこと、原告は、昭和三六年一月一日ころ、第一土地上に二九六万〇〇一五円の費用を支出して第一建物を建築したことが認められる。
したがって、原告に係る本件不動産の取得価額は、第一土地の取得価額一八六万円、第一建物の取得価額二九六万〇〇一五円に第二物件の取得価額のうち、原告の共有持分（三分の二）に相当する一三〇万円を加えた六一二万四七一一円となる。
（二） 建物の減価償却費の累積額
次に、本件不動産には、建物（第一建物及び第二建物）が含まれているので、これについての取得価額から控除すべき減価償却費の累積額を算定する。そこで、第一建物及び第二建物について所得税法三八条二項、同方施行令八五条、一二〇条一項一号イ、一二九条、減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和四〇年大蔵省令第一五号）一条、別表第一、別表第一〇、別表第一一、四条一項により減価償却費の累積額を算定すると、被告の主張１一(2)ア掲記の計算表のとおりとなり（弁論の全趣旨及び経験則によれば、第一建物の取得価額は、被告主張の二五万八一〇〇円を下らないものと認められるから、原告に係る第二建物の取得価額は、これに持分割合の三分の二を乗じて得られる一七万二〇七六円となり、後記二２一で判示するところによれば、第一建物の事業用部分の割合は八割、居住用部分の割合は二割であると認められ、右一で認定した事実によれば、第一建物及び第二建物の経過年数は、いずれも一八年であると認められる。）、その総計は、一九四万二二三七円である。
（三） 取得費
そうすると、原告に係る本件不動産の取得費は、前記取得価額六一二万四七七一円から右減価償却費の累積額一九四万二二三七円を控除した四一八万二四七四円となるから、被告主張の四四八万八三五二円を上回らないことが明らかである。
３ 譲渡費用
（一） 登記関係費用
成立に争いのない甲第二〇号証並びに原本の存在及び成立に争いのない乙第一七号証によれば、原告は、本件不動産を譲渡するに際し、第二建物の滅失登記申請を行うため、司法書士岩城清見に対し、登記費用として一万四六〇〇円を支払ったことが認められる。原告は、登記関係費用は一八万一一四〇円であると主張するが、原告が右認定の一万四六〇〇円を超えて本件不動産の譲渡に直接必要な登記関係費用を支払ったことを認めるに足りる証拠はない。そうすると、右金額のうち、原告の第二建物の共有持分割合（三分の二）に相当する九七三三円が本件不動産の譲渡費用となる。
（二） 立退料
原告が、本件不動産の譲渡に際し、第一建物の賃借人を立ち退かせるために立退料として九〇万七五〇〇円を支払ったことは、当事者間に争いがない。そうすると、右金額は、本件不動産の譲渡費用となる。
（三） 諸雑費
前記甲第二〇号証、原本の存在及び成立に争いのない乙第一八号証並びに弁論の全趣旨によれば、原告は、本件不動産の譲渡に際し、売買交渉のために、登記簿謄本申請費用及び交通費として三〇〇〇円を支払ったことが認められる。
（四） 名義書換料について
原告は、本件不動産の三分の二の共有持分を相続により取得するについて福太郎の相続人間の遺産分割協議に基づき相続人である五十嵐久美子外一四名に対し合計七五〇万円（相続人六名に対し合計三四〇万円、相続人以外の者九名に対し合計四一〇万円）を支払ったとして、右支払に係る七五〇万円が本件不動産の譲渡費用又は取得費に当たると主張する。
しかしながら、譲渡所得の金額の算出に当たり控除される資産の譲渡に要した費用（所得税法三三条三項）とは、資産の譲渡を実現するために直接必要な経費をいうものと解されるところ、原告主張の金員は、その主張自体に照らし本件不動産の譲渡とは直接関係のない福太郎の遺産分割に関して支出されたものであって、本件不動産の譲渡を実現するために直接必要な経費ということができないから、右金員が譲渡費用に当たるとする原告の右主張は、主張自体失当である。
また、譲渡所得に対する課税は、資産の値上がりによりその資産の所有者に帰属する増加益を所得として、その資産が所有者の支配を離れて他に移転するのを機会に、これを清算して課税する趣旨のものであり、所得税法三三条三項及び三八条一項は、右の譲渡所得に対する課税の趣旨に基づき、譲渡所得の金額の計算においては、資産の譲渡による総収入金額から資産の取得費、すなわち資産の取得に要した金額並びに設備費及び改良費を控除して右の増加益を算出すべきものとしているものである。そして、同法五九条は、相続（限定承認に係るものを除く。以下同じ。）による資産の所有権移転の場合には、その段階においては譲渡所得課税は行わず、相続人が資産を譲渡したときまでこれを繰り延べるものとし、相続人が資産を譲渡した場合における譲渡所得の金額の計算については、相続人が当該資産を相続前から引き続き所有していたものとみなすこととしている。したがって、相続により取得した資産を譲渡した場合には、相続による資産の所有権の移転にかかわらず、相続人が当該資産を相続前から引き続き所有していたものとして右の増加益が算出されることになるのであるから、相続により取得した資産を譲渡した場合における資産の譲渡による総収入金額から控除すべき「資産の取得に要した金額」（同法三三条一項）とは、被相続人が当該資産を取得するのに要した金額をいうものと解すべきであって、原告が主張するような遺産のいわゆる代償分割により負担した債務の支払として支出した金額その他遺産分割のために支出又は負担した金額は、これに当たらないものというべきである。また、原告の主張する金員が同項にいう設備費又は改良費に当たらないことは明らかであるから、右金員が本件不動産の取得費に当たるとする原告の右主張は、主張自体失当である。
（五） 譲渡費用の合計額
右（一）ないし（三）の譲渡費用を合計すると、九二万〇二三三円となる。
４ 特別控除額
被告の主張１（一）(4)（特別控除額）は、当事者間に争いがない。
５ 分離課税長期譲渡所得の金額
以上によれば、分離課税長期譲渡所得の金額は、前記譲渡収入金額八九七六万七〇五二円から取得費四四八万八三五二円、譲渡費用九二万〇二三三円、特別控除額三〇〇〇万円を控除した五四三六万三〇八三円となる。
二 不動産所得の金額について
１ 被告の主張１二(1)（収入金額）は、当事者間に争いがない。
２ そこで、必要経費について判断する。
（一） 租税公課
原告の租税公課についての申告額が七万九七三〇円であることは、当事者間に争いがない。
ところで、前記１掲記の争いのない事実によれば、原告は、第一建物の一部を他に貸し付けていたものであるから、第一建物の事業用部分及び居住用部分の各割合について判断するに、前記甲第一二号証の一によれば、第一建物のうち原告が専ら事業（不動産貸付）の用に供していた部分の床面積はおおむね一一三・八五平方メートル（六九畳）、専ら居住の用に供していた部分の床面積はおおむね二九・七平方メートル（一八畳）、居住の用及び貸付けの用に併用していた部分の床面積はおおむね九四・〇五平方メートルであることが認められるので、これを基に右各割合を算出すると、事業用部分の割合は、八割、居住用部分の割合は二割となる。
算式
<省略>
そうすると、必要経費となる租税公課の額は、前記申告額に右事業用部分の割合を乗じた金額である六万三七八四円であると認められる。
（二） 損害保険料
原告の申告額が一万四九六〇円であることは、当事者間に争いがない。そうすると、必要経費となる損害保険料の額は、右申告額に事業用部分の割合（八割）を乗じた金額である一万一九六八円であると認められる。
（三） 修繕費
修繕費は、当事者間に争いがない。
（四） 減価償却費
第一建物の取得価額が二九六万〇〇一五円であることは、当事者間に争いがない。そして、これに第一建物の事業用部分割合（八割）を乗じた金額である二三六万八〇一二円を基に第一建物の減価償却費を計算すると、被告の主張１二(2)エ記載のとおり八万八八〇〇円となる（所得税法四九条、同法施行令一二〇条、一二五条、一三一条、同法施行規則三二条、減価償却資産の耐用年数等に関する省令一条、別表第一、第一一）。
（五） 衛生費
衛生費は、当事者間に争いがない。
（六） 必要経費の合計額
以上の必要経費を合計すると、三三万六三二二円となる。
３ 専従者給与、青色申告控除額
専従者給与及び青色申告控除額は、当事者間に争いがない。
４ 不動産所得の金額
以上によれば、不動産所得の金額は、前記収入金額一七〇万三八〇〇円から必要経費三三万六三二二円、専従者給与四九万円、青色収入控除額一〇万円を控除した額である七七万七四七八円となる。
三 給与所得の金額について
給与所得の金額は、当事者間に争いがない。
四 本件更正の適法性
以上によれば、原告の昭和五三年分の所得金額は、分離課税長期譲渡所得の金額五四三六万三〇八三円、総所得金額二一九万六八七八円であり、前記本件更正による所得金額は、分離課税長期譲渡所得の金額四六三六万四四六〇円、総所得金額二一六万〇二〇〇円であって、いずれも右認定金額の範囲内であるから、本件更正は適法であり、本件更正には、原告主張の違法はない。
第二本件決定について
一 前記認定の事実によれば、原告は、本件不動産の売買について、代金額九九八六万円であり、かつ、契約が昭和五三年中に一括して締結されたにもかかわらず、代金額が九〇八六万円であり、契約が昭和五三年と昭和五四年の二度にわたって締結されたように仮装して売買契約書（甲第一ないし第三号証）等の書面を作成したものであって、右事実が国税通則法六八条一項に規定する事実の仮装又は隠ぺいに該当することは明らかであり、成立に争いのない甲第六号証の一、二によれば、原告は、右仮装又は隠ぺいしたところに基づき納税申告書を提出したことが認められるから、原告の行為は、同項に該当することが明らかである。
そこで、前記認定の分離課税長期譲渡所得の金額五四三五万八四六七円と原告の申告に係る分離課税長期譲渡所得の金額一一二二万五八〇〇円との差額のうち後記二の七五〇万円を控除した三四六三万二六六七円は、国税通則法六八条一項所定の重加算税の賦課の対象となる所得金額となるところ、本件重加算税賦課決定は、これを右金額の範囲内の二六六三万八六六〇円として重加算税額を算出したものであるから、本件重加算税賦課決定は、適法であり、同決定には、原告主張の違法はない。
二 次に、前記認定の分離課税長期譲渡所得の金額五四三五万八四六七円と原告の申告に係る分離課税長期譲渡所得の金額一一二二万五八〇〇円の差額のうち、譲渡費用として申告されていた遺産分割費用七五〇万円に対応する部分については、確定申告を過少に行っていたことになるから、右金額に対する本件過少申告加算税賦課決定は、適法であり、同決定には、原告主張の違法はない。
三 以上のとおり、本件決定は適法であり、本件決定に原告主張の違法はない。
第三結論
よって、原告の本訴請求は、理由がないからこれを棄却することとし、訴訟費用の負担について行政事件訴訟法七条、民事訴訟法八九条を適用して、主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 宍戸達徳 裁判官 柳田幸三 裁判官 金子順一）
物件目録
一（一） 東京都大田区中央四丁目一〇二〇番二
宅地 二〇九・二八平方メートル
（二） 同所同番の二
共同住宅 床面積（合計）（未登記）
二三七・六平方メートル
二（一） 東京都大田区中央四丁目一〇二〇番三
宅地 九一・〇七平方メートル
（二） 同所同番の三
家屋番号一〇二〇番の三
居宅 床面積
六八・五九平方メートル